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Guide fiscal pour les acheteurs et vendeurs de maisons à Torrevieja
La Costa Blanca, et en particulier Torrevieja, reste l’une des destinations privilégiées des acheteurs étrangers souhaitant acquérir une maison en Espagne. Les citoyens français, belges, francophones suisses et britanniques représentent une part importante du marché immobilier local.
Cependant, avant d’acheter ou de vendre un bien, il est essentiel de connaître les obligations fiscales et les dépenses liées à l’exploitation. La fiscalité peut varier considérablement selon que le propriétaire est résident ou non-résident en Espagne, ainsi que selon le type de bien et l’objectif de l’exploitation.
Dans cette première partie, nous analysons les principales taxes et dépenses qui affectent les acheteurs et vendeurs étrangers sur le marché immobilier espagnol.
Différences entre résident fiscal et non-résident en Espagne
Qui est considéré comme résident fiscal ?
Une personne est considérée comme résidente fiscale en Espagne lorsqu’elle séjourne plus de 183 jours par an sur le territoire espagnol ou lorsqu’elle y détient le noyau principal de ses activités économiques ou de ses intérêts vitaux.
Cette distinction est particulièrement pertinente car elle affecte directement la manière dont les revenus et les plus-values obtenus en Espagne sont imposés.
Résidents et non-résidents : principales différences fiscales
Les résidents sont imposés en Espagne sur leur revenu mondial via l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF).
En revanche, les non-résidents ne sont imposés que sur les revenus obtenus sur le territoire espagnol via l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).
Pour les citoyens français ou belges ayant une résidence secondaire à Torrevieja, ainsi que pour de nombreux Britanniques après le Brexit, cette différence est essentielle lors du calcul du coût fiscal d’une transaction immobilière.
Taxes lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne
Acheter un bien d’occasion : Taxe de transfert de propriété (ITP)
When a used or second-hand home is acquired, the buyer must pay the Property Transfer Tax (ITP).
Lorsqu’une maison d’occasion ou d’occasion est acquise, l’acheteur doit payer la taxe de transfert de bien (ITP).
Dans la Communauté valencienne, où se trouve Torrevieja, le taux général applicable est actuellement de 9 % de la valeur d’acquisition du bien.
Par exemple :
- Propriété acquise pour 200 000 euros.
- ITP approximatif : 18 000 euros.
Cette taxe doit normalement être payée dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l’acte public.
Achat d’une nouvelle maison : TVA et droits de timbre
Lorsque la propriété est neuve et achetée directement auprès du promoteur, l’ITP n’est pas payée.
Dans ce cas, l’acheteur doit supposer :
TVA
L’achat de nouveaux logements est soumis à la TVA.
Actuellement, le taux général applicable aux logements résidentiels est de 10 %.
Actes juridiques documentés (AJD)
En plus de la TVA, l’acheteur doit payer la taxe sur les actes juridiques documentés.
Le pourcentage peut varier selon la réglementation régionale en vigueur.
Par conséquent, avant de signer tout contrat d’achat, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé afin de calculer correctement le coût total de la transaction.
Frais de notaire, d’enregistrement et de gestion
Honoraires notaires
L’acte de vente public doit être formalisé devant un notaire.
Les frais notaires dépendent principalement de la valeur déclarée du bien et de la complexité de l’opération.
Bien qu’ils représentent généralement un pourcentage relativement faible du prix d’achat, ils doivent être inclus dans le budget global.
Frais d’inscription
Une fois l’acte délivré, le bien doit être enregistré au registre foncier correspondant.
L’enregistrement apporte une sécurité juridique à l’acheteur et constitue une étape essentielle pour garantir la protection de ses droits.
Management expenses
Lorsqu’il y a un financement hypothécaire ou que vous souhaitez déléguer le processus administratif, il est courant d’engager une agence pour gérer les impôts, les règlements et les enregistrements.
Bien que ce ne soit pas toujours obligatoire, ces dépenses doivent également être prises en compte.
Impôts lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne
Plus-value et fiscalité
Lorsqu’un propriétaire vend une maison à un prix supérieur à celui auquel elle a été achetée, une plus-value peut être générée.
Ce gain est soumis à l’impôt.
Pour le calculer, plusieurs facteurs sont pris en compte :
- Prix d’achat.
- Prix de vente.
- Coûts d’acquisition.
- Investissements et améliorations apportés.
- Dépenses associées à la vente.
La taxation finale dépendra de la situation personnelle du vendeur et de son statut de résident ou non-résident.
Impôt sur le revenu des personnes physiques pour les résidents qui vendent un logement
Imposition des plus-values
Les résidents fiscals en Espagne doivent déclarer la plus-value obtenue lors de la vente dans leur déclaration de revenus sur le revenu personnel.
La fiscalité est effectuée selon une échelle progressive applicable à la base d’épargne.
Exemption pour le réinvestissement dans une résidence principale
L’un des aspects les plus importants pour les résidents est la possibilité de bénéficier de l’exemption de renversement.
Si le montant obtenu lors de la vente de la résidence principale est réinvesti dans l’acquisition d’une nouvelle résidence principale dans les délais légalement établis, la plus-value peut être totalement ou partiellement exonérée.
Que se passe-t-il si vous vendez et n’achetez pas une autre maison ?
Lorsqu’il n’y a pas de réinvestissement dans une nouvelle résidence principale, la plus-value obtenue sera normalement imposée en totalité conformément aux règles de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Il est donc essentiel de planifier l’opération bien à l’avance et d’étudier les avantages fiscaux possibles.
Imposition des non-résidents lors de la vente d’un bien
Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)
Les non-résidents qui vendent un bien situé en Espagne doivent également payer une taxe sur la plus-value obtenue.
Cette obligation touche à la fois les citoyens des pays de l’Union européenne et les ressortissants de pays tiers, y compris les citoyens britanniques.
Retenue obligatoire de 3 %
Une particularité très importante est la retenue de 3 % du prix de vente.
L’acheteur est tenu de retenir ce pourcentage et de le verser à l’Agence fiscale espagnole.
Ce montant constitue un paiement anticipé de l’impôt correspondant au vendeur non-résident.
Elle peut alors être régularisée au moyen de la déclaration fiscale correspondante.
Cet aspect suscite généralement de nombreux doutes parmi les acheteurs et vendeurs étrangers, il est donc conseillé de bénéficier d’un conseil spécialisé avant de formaliser le transfert.
L’impôt municipal sur les plus-values sur la vente de biens immobiliers
Qu’est-ce que les plus-values municipales ?
L’impôt municipal sur les plus-values, officiellement appelé Impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains (IIVTNU), est prélevé sur l’augmentation de la valeur subie par les terrains urbains pendant la période de propriété du bien.
Qui doit payer ?
En général, lors des transferts de vente et d’achat, la personne tenue de payer est le vendeur.
Cependant, certaines particularités existent lorsque des vendeurs non résidents sont impliqués ou lorsque les parties s’entendent sur certaines clauses contractuelles.
Importance de le calculer avant de vendre
Le montant de l’impôt sur les plus-values peut varier considérablement selon :
- L’emplacement de la propriété.
- Les années de possession.
- La valeur cadastrale du terrain.
- Les règlements municipaux applicables.
Pour cette raison, il est conseillé d’obtenir un devis préalable avant de conclure toute transaction immobilière.
L’importance de la planification fiscale à Torrevieja
Acheter ou vendre une maison implique bien plus que la signature d’un acte de propriété. Des impôts tels que l’ITP, TV, AJD, IRPF, IRNR ou la taxe municipale sur les plus-values peuvent avoir un impact économique significatif sur le résultat final de l’opération.
Pour les acheteurs et vendeurs étrangers, en particulier les Français, Belges et Britanniques, comprendre ces obligations fiscales est essentiel afin d’éviter des erreurs, pénalités ou coûts imprévus.
Dans la seconde partie de ce guide, nous analyserons d’autres aspects tout aussi pertinents, tels que la taxation des maisons de vacances, la taxe foncière (IBI), les redevances communautaires, le changement de propriété des approvisionnements en eau et en électricité, les obligations fiscales périodiques des non-résidents et les particularités liées au Brexit pour les propriétaires britanniques en Espagne.
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